O governo português, buscando preservar o monopólio dos metais e pedras preciosas, não incentivava e, de certa forma proibia, a penetração na região do Sertões do Leste mineiro (Zona da Mata). As primeiras penetrações nessa região, datam aproximadamente de 1784.
      A região era habitada pelos índios Puris, aborígines de cultura rudimentar, nômades, coletores (não conheciam a agricultura nem a domesticação de animais).
      Em conseqüência do declínio da mineração inicia-se o desbravamento da Zona da Mata. Os aventureiros buscavam terras férteis. A área de interesse econômico deixou de ser as datas de mineração, e passa a ser as sesmarias a partir de 1818, destinadas à agricultura, conforme demonstram os registros públicos. Com o passar do tempo, desenvolve-se a cultura do CAFÉ, o grande responsável pelo desenvolvimento da região.
      Com o objetivo de atender às necessidades dos viajantes que iam para São João Nepomuceno – Freguesia de São Manuel e dos Rios Peixe e Pomba (Rio Pomba) –, ou vindos da Corte, surgiu uma rancharia na região da Rua Nova, que se transformou no núcleo do desenvolvimento urbano de Mar de Espanha.
      Em 1840, o arraial possuía poucas casas (cerca de vinte), e um caminho seguindo a margem direita do Ribeirão São João, mais ou menos na altura do local denominado Corta-goela (hoje, Rua Riachuelo).
      Entre os sesmeiros destacou-se Francisco Leite Ribeiro (irmão de Custódio Ferreira Leite), que fundou as Fazendas dos Alpes e do Louriçal. Esta última, foi o grande ponto irradiador da colonização da Zona da Mata. Outro grande sesmeiro, e de especial importância para a História de Mar de Espanha, foi Custódio Ferreira Leite, futuro Barão de Ayuruoca. Nascido em 3/11/1758, na Freguesia da Conceição da Barra (São João del-Rei) e falecido em 17/11/1782, foi sepultado no cemitério da Fazenda do Louriçal e seus restos mortais foram transladado para o cemitério da cidade, na década de 60.
      Em 1835, Custódio Ferreira Leite adquiriu a Fazenda Barra do Louriçal. Homem proeminente, desbravou e lutou pelo desenvolvimento da região.
      Pela Lei 202, de 1841, foi criada a vila de São João Nepomuceno, desmembrada do Pomba, com os distritos:

Conceição do Rio Novo
Santíssima Trindade do Descoberto
Rio Pardo (Argirita)
Espírito Santo (Guarará)
Cágado (Mar de Espanha)
São José do Paraíba (Além Paraíba)
Nossa Senhora Madre de Deus (Angustura)
Porto do Santo Antônio (Astolfo Dutra)
Feijão Cru (Leopoldina)

      Em 10 de setembro de 1851, pela Lei n.º 514, graças à interferência e prestígio do Barão de Aiuruoca junto ao governo, foi transferida a sede de Vila de São João Nepomuceno para o Arraial do Cágado que adotou o nome de Mar de Espanha.
      Em 27 de Junho de 1859, Mar de Espanha passa a Município. O mérito do projeto de elevação da Vila a cidade, cabe ao Deputado Monteiro de Castro. O Município recém criado, era composto pelos distritos:

São João de Nepomuceno
Conceição do Rio Novo
Santíssima Trindade do Descoberto
Espírito Santo de Mar de Espanha
Piau
Santo Antônio do Aventureiro

      Nas décadas de 1840/60 Mar de Espanha apresentou um grande progresso: possuía vinte e um sobrados, três edifícios ornados com sacadas de ferro, comércio ativo, 2000 habitantes na sede e um movimento de exportação de café na ordem de 300.000 arrobas anuais. Em 1853, foi construído um prédio para instalação da Câmara Municipal e cadeia, onde é hoje o Clube Recreativo. Em 1859 a cidade já possuía 107 prédios registrados. Principais ruas da época:

Rua Augusta
Rua do Beco
Rua do Café (atual Rua Eduardo Pereira Guedes)
Rua do Comércio (atual Rua Estêvão Pinto)
Rua do Carangola
Rua do Cemitério (atual Laudelino Barbosa)
Rua da Direita
Rua do Desemboque (Rua Antônio Lagrota)
Rua da Estrada
Rua dos Cachorros (Antiga rua das Flores, hoje Rua Miranda Manso)
Rua da Cangalha
Largo da Matriz
Rua Nova (atual rua Major Antônio Barbosa)
Rua da Olaria (antiga Rua do Sapo, hoje rua Floriano Peixoto)
Rua de Santo Antônio
Rua de Trás
Rua Velha

      Durante o período áureo do café no Vale do Paraíba, Mar de Espanha desenvolveu-se e chegou a ter grande importância na economia da região, sendo citado nas estatísticas nacionais, como grande produtor do mesmo.
      Em 1909, atendendo às exigências da oligarquia cafeeira local e aos interesses econômicos do município, foi construída a estrada de ferro ligando Mar de Espanha a São Pedro do Pequeri, pela The Leopoldina Railway Company Ltd., de capital inglês. A construção levou um ano para ser concluída e foi transplantada do antigo trecho Serraria-Silveira Lobo. A estrada de ferro foi desativada em 1964, sobre o pretexto de não mais atender aos interesses econômicos da região e do governo federal, que nessa época já havia encampado a Companhia inglesa..
      A economia cafeeira era mantida, como em todo território nacional, pelo trabalho escravo. A partir de 1850, com o fim do tráfico negreiro (Lei Eusébio de Queirós) começa a chegar no Brasil grande contigente de imigrantes. Inúmeras famílias de imigrantes italianos e alemães vieram para Mar de Espanha como: Kaizer, Loth, Seidler, Milano, Saar, Schneider, Borsatto, Chinelatto, Saramella, Pullig, etc.
      Com o deslocamento da agricultura cafeeira para o Oeste paulista, a produção do café no município de Mar de Espanha entra em declínio e com ela o desenvolvimento da região. A Crise de 1929 acentua dolorosamente a produção cafeeira e põe fim a opulência das tradicionais famílias da região. A "elite agrária" (Barões do Café) entra em declínio lentamente e vai perdendo o prestígio, o poder aquisitivo e vêem suas terras sendo adquiridas por outros.
      A crise do café provoca, a substituição da agricultura cafeeira pela pecuária leiteira extensiva . As terras antes usadas para o plantio do café passam a ser usadas para a criação de gado leiteiro. A queda da produção cafeeira provoca, também, um excedente de mão de obra na agricultura.
      O desenvolvimento industrial de São Paulo e Rio de Janeiro, a partir da 1.ª Guerra Mundial, juntamente com a crise agrícola, provoca o esvaziamento do município, quando grande contigente de mardespanhense migram para as grandes cidades que oferecem mais oportunidades de empregos e estabilidade.
      Paralelo à pecuária leiteira inicia-se a exploração de recursos naturais da região: mármore e caolim. Mármore (Caeira, Vila Tonetti), Caolim (Klabin, na região das Nove Voltas). O mármore e o Caolim seguiam para a capital paulista via ferrovia, sendo o primeiro embarcado em grandes blocos, na Estação de Mar de Espanha. O caolim era embarcado na estação de Estêvão Pinto.
      Na década de 1950, tem início outra atividade econômica: a lapidação de diamantes, com capital belga e que, durante muitos anos, teve grande importância na sociedade mardespanhense. Com o Plano Real, as lapidações entram em decadência e surgem as malharias. Os operários para essas formas de produção são oriundos do meio rural.
      Como resultado dessas atividades econômicas–empresariais surgem novos bairros residenciais: Nossa Senhora das Mercês (Várzea), no início da década de 60; Jardim Guanabara e Triângulo, nas décadas de 60 e 70; Monte Líbano e Eldorado na década de 80; Floresta e Elite na década de 90.
      Pouco a pouco, a sociedade, perde as características de uma sociedade latifundiária e agrícola, ganhando ares de uma sociedade urbana, empresarial e operária.